二三线城市商业地产空置严重 三大难题“冷冻”商改租

一旁是持续低企的商业地产库存无法去化；一旁是海量商业地产厌遍寻决心，出租企业广泛陷于亏损境地近日《瞭望台》新闻周刊记者专访中了解到，三年来我国商业地产库存整体居高不下，去化较慢、供过于求的对立大大激化，仍然是我国房地产市场调控的全国性难题，而且近年来有愈演愈烈的趋势。为此，2016年6月，国务院印发了《关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》，希望将商业用房等按规定扩建为出租住房，以密码此难题。市场各方也广泛对此项措施抱以较多期望，但三年来具体实施却无以如人意。

商业地产库存持续低企自2016年以来，在新开工逐步上升、销售增加的情况下，全国追加商业营业用房市场展现出供应不足，库存去化速度上升。专访中，涉及专家告诉他本刊记者，去库存是当前房地产市场调控的主要任务之一。不受互联网经济冲击，近年来实体商业，特别是在是百货业态萧条，商业地产等非住宅去库存形势比住宅更加不利。

国家统计局公布的数据表明，2019年1～4月份，全国商品房销售面积42085万平方米，同比上升0.3%。其中，办公楼销售面积上升12.4%，商业营业用房销售面积上升8.8%。4月末，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末增加266万平方米，但商业营业用房待售面积反而减少30万平方米。商业地产频仍销售下降，造成投资和动工面积也在倒数下降。

根据中指院公布的数据，2018年1～11月，商业地产研发投资额18489亿元，同比上升10.2%。商业地产的研发投资额占到整体房地产的比重之后上升，从2017年1～11月的20.5%，上升到2018年同期的16.8%。记者了解到，即使近年来户口放松力度仅次于、人才更有数量最少的二线城市，商业地产泡沫也并未获得充份吸取。据戴德梁行公布的数据，2019年一季度，杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米，空置率环比下降3.5个百分点，超过15.3%，滨江部分区域空置率甚至高达35.3%。

一季度，杭州市场对办公空间的市场需求表明出有恶化、出租市场需求弱化，全市清净招揽量上升到-65177平方米。这是杭州自2016年四季度以来首次降到负值。某种程度根据戴德梁行统计资料，2018年南京写字楼也持续下降，多数项目去化下滑，月均去化严重不足2000平方米。

随着供应量增大，全市写字楼库存量多达130万平方米，库存去化周期多达52个月。记者找到，不仅是强劲二线城市的商业地产库存低企，中等二线城市的商业地产也某种程度面对这个问题。昆明是中等二线城市中的典型，当地住宅装修网公布的数据表明，目前商业地产存量倒数3年正处于500多万平方米的高位，显著过大。

按照最近三年的平均值去化速度，须要多达100个月才能消化掉。商业地产业内人士回应，南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都不存在CBD规划过多、商业地产空置相当严重等现象。商业地产销售雪上加霜专访中，亚东建设集团总裁刘成刚讲解说道,商业地产有四个产品形态，即写字楼、商铺、公寓以及车位，其中公寓类住宅是四类产品中去化周期最短的，预计两三年时间就能消化。忽略，商铺和写字楼的去化周期很长，主要不受两大因素影响：一是开发商广泛饱和状态式供给商铺，完全每个居民小区周围都要建一圈；二是不受电商的冲击相当大。

电商抢走了传统商业的空间，零售额刷了很多倍。而商铺价格低又缺少人气，很多地段不佳的商铺都沦落仓库。

目前，商业地产与住宅的金融政策、税收政策也有相当大有所不同。北京银行南京支行某负责人告诉他本刊记者，现在银行的政策是，出售住宅可以长时间贷款，出售商住房不能贷款一次，而出售写字楼基本不借贷。缺少银行信贷反对，商业地产去化更加无以。

此外，商业地产的税收要远高于普通住宅。一位商铺投资者讲解说道，出售商铺最初几年取得了较好的现金流，但时间宽了就不会找到，由于税收低，使出出让的时候，大部分商铺电子货币收益都递了税，商铺的价格实际增幅较小，回报率并不理想。现在，即便是大城市，二手商铺交易量都十分小，多数商铺完全没有人接盘。

40年产权式公寓在红火了几年之后，也遭遇市场波动。公寓不出租汽车、不限贷、较低总价、方位欠佳，在住宅相当严重供不应求的一线城市以及部分二线城市曾多次快速增长。链家地产研究人士分析，由于北京、上海严格控制人口规模等原因，先后实施严苛的商住房调控措施，如今这类房产也渐渐降温。

而二线城市住宅供应大幅提升，缺少学区确保的商住房也渐不受冷遇。三大难题冷藏商改租许多业内人士向记者回应，商业地产库存低、去化快，在政策希望商改租之后，缺少设施政策，有的亏本运营难以为继，多数项目依然无人接掌，导致极大浪费。

一是法律难题。北京中闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士回应，商改租目前缺少改建标准。

例如，如何申请人、审核条件、扩建竣工验收等等，标准都没规定，实际操作可玩性大。而且，我国法律规定出租期限不得多达20年，而长租公寓拒绝长年持有人才能盈利，法律和市场需求有对立。

特别是在是商改租土地使用权转让年限期满先前期问题。物权法第149条规定，住宅建设用地使用权期间期满的，自动续期。但对商改租项目尚不规定。

二是成本无法消弭。365地产家居网首席战略官胡光辉说道，商改租目前仅次于的问题是投资报酬期太长，成本过低。他给记者忘了一笔账：一个5万平方米的商业体改出租房项目，目前总成本最少1万元/平方米，整个项目已完成商改租必须5亿元。

改建成30平方米的房间大约1600间，按照每间2500元/月租金计算出来，年租金将近5000万元。出租项目按照商业地产交税，房产税和增值税相乘为22%，扣减资金成本和人工成本，以及折旧费，净利润1000万元将近，必须50年才能交还投资。现在除非一线城市有低房租承托，二线及以下城市都没商改租的运作空间。

他说道。三是资产证券化如期没能前进。深圳乾运公司董事长张俊英回应，如果把酒店当作高级出租住房，目前全球市值仅次于的酒店集团也只有250亿美元，与国内头部研发企业比小很多。

而出租项目主要针对新市民和中低收入者，租房实力很弱，企业规模无法做到大。再行从全球范围看，出租市场主要是政府、机构以及普通房东专门从事，未曾经常出现过大企业缴纳住宅租金居多业的。胡光辉回应，发展住宅出租市场，不应以必要融资的条件，前进资产证券化；理应适当的税收免除，否则对于企业缺少吸引力。目前条件下，只有国有机构需要专门从事商改租业务。

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