一二线城市土地市场三高常态化监管层将严控地王

今年上半年以来，一二线城市土地市场持续疯狂，低单价、低总价、低溢价率，面粉喜过面包等现象沦为常态，而生产高价地的主体正是具备央企背景的地产企业或者央企本身。业内分析指出，由于自身融资成本较低以及为了在央企统合大潮中争夺战主动权等综合原因，让央企提供土地储备的过程中显得保守。

另一方面，由于频密经常出现的高价地引高楼市预期。还包括国资委、国土部、财政部等监管部门早已有所警告。

不仅申明对高价地块的备案制度，也开始约谈生产地王一些央企负责人。分析人士指出，这背后反映出有监管层管控房价和地价的决意。

土地市场三低常态化6月28日，中原地产研究部公布的近期统计数据表明，今年以来土地市场成交价疯狂，全国早已经常出现了200宗总价多达10亿的高价地块。其中，总价多达100亿的超过3宗，分别经常出现在杭州、深圳、天津。多达30亿的超过了51宗。

此外，溢价率多达100%的超过89宗，溢价率多达50%的144宗。同比来看，2015年同期，全国范围总价多达10亿的成交价地块只有110宗，2016年同比下跌了82%。

在2015年同期，溢价率多达100%的土地，只有2宗，多达50%溢价率的土地只有17宗。这意味著，2016年近半年时间里，土地溢价率100%地块数量同比下跌了45倍，溢价率50%的地块也下跌了8.5倍。中原地产首席分析师张大伟指出，2016年是有史以来地王最密集的年份，三低地块广泛经常出现在一二线城市，低总价、低单价、低溢价率地块持续性刺激房地产市场。

地价多达房价早已从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带给极大风险。张大伟告诉他记者，以北京为事例，历史总计转让经营性用地中楼面价多达3万的地块合计有59宗，这59宗土地出让金计有1919.38亿元。截至2016年6月16日，这些地块研发项目的销售额只有224.8亿。

另一方面，这些地块的成本价平均值高达3.8万元/平方米，按照基本成本测算，后期销售价格必须在6万元左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，因此这部分地王入市的可玩性仍然十分大。因此，张大伟指出，对于这1919.38亿的高价地项目来说，未来3年如果销售额将近2000亿元以上，很多项目将面对资金链方面的风险。央企抢地一二线热点城市今年以来，北、上、甚广、浅等一线城市，苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市土地市场的地王项目频密经常出现。

从这些城市地王的成交价结果来看，住宅类用地楼面价集体上升，经常出现面粉喜过面包的现象。值得一提的是，从这些城市地王背后的拿地主体来看，其中，央企或国企背景的房地产企业沦为今年的拿地主体。中原的数据表明，上半年的200宗高总价地块中，国企取得的比例多达106宗，占到于多约54%。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉他记者，今年1-5月，央企房企屡屡使出拿地生产地王。从背后原因来看，首先，融资成本低、市场布局上优先考虑到探讨核心的一二线城市，是促成这些企业大力拿地的主要原因。其次，从房企的角度来看，即使是央企以联合体形式拿地在一线城市也无法独善其身，有钱人也未必需要获得土地。

这些企业广泛不愿进军二线城市，去找寻独立国家策画的机会。并且中长期来看，市场依然不存在可以预期的下行空间。

不仅如此，张宏伟还回应，对于央企来讲，不惜成本拿地王，扩展在一线城市、核心二线城市的土地储备，减少公司的估值，其背后更大的原因是为自己在央企地产企业统合与重组过程中减少话语权。从央企地产统合的角度来看，如果一个央企没充足的土地储备，并且从企业估值的角度来看正处于弱势，近于有可能会被其他央企拆分。张宏伟指出，由此来看，央企地产企业不惜成本拿地王，其出发点并不几乎是按照成本和收益的常规测算，其背后更大的原因是寻求自己在央企地产企业统合与重组过程中减少话语权。

地王制造者面对监管不过，央企生产地王的现象早已引发业内以及监管层的注目。记者从多个渠道了解到，为了稳定热点城市土地市场走势，财政部、国资委等央企主管部门早已对部分央企展开约谈，约谈的主要目的就是央企无法再行生产地王。易居研究院智库中心研究总监贤迈进告诉他本报记者，监管部门展开介入，一定程度上是因为近期房价下跌的背景下，地价也经常出现了较慢上升的态势，而推高此类地价的毫无疑问是央企。

对央企展开训话和约讲，实质上一是规范此类企业先前资金的投向和节奏。二是给与市场一个预期，即搅局者不会接到行业约谈或管制的风险，背后也反映出有了管控房价和地价的决意。

此外，记者从国土部了解到，由于一二线土地市场高价地频出，国土部土地利用管理司于6月上旬申明出现异常交易地块的备案制度。拒绝各地强化地价动态监测，及时掌控地价出现异常变动，对招拍挂转让中溢价率多达50%、成交价总价或单价创意低的房地产用地，及时请示国土部和省（区、市）国土资源主管部门。事实上，2011年以来，国土部逐步完善了出现异常交易地块备案制度，具体了出现异常交易地块的请示范围、方式、条件、期限等，同时还拒绝在备注栏中严肃分析出现异常高价的原因。

省级国土资源部门应付出现异常高价地块的市县展开敦促和约讲。但是，国土部的数据表明，2015年以来，出现异常交易地块备案率仅为18%。

国土部此次回应，出现异常交易地块备案制度是作好房地产用地市场管理和调控、增进土地市场身体健康稳定发展的最重要工作措施，地方各级国土资源主管部门要将其作为基础工作长年坚决。特别是在是，针对已出现异常交易地块的市、县，国土部拒绝地方国土资源主管部门不应认真总结分析，及时采行平稳市场的涉及工作措施，希望防治、消弭土地市场有可能经常出现的出现异常交易。

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