2018房地产AB面：大型房企预期谨慎 成长型房企竞逐城市群

管窥2018房地产新风向转入年报季，近期房企年报公布正酣，3月27日万科招商公布年报后，主要房地产企业的年报公布基本完结。过去一年的房地产市场，经历了前所未有的调控力度，同时规模再创新高。而面临2018年，龙头和标杆房企则广泛呈现出慎重姿态。

在这背后，是2018年房地产市场调控不放开、金融持续去杠杆，以及转入出租并购荐、寄居有所居于的新时代。在提到2018年的策略时，龙头和标杆房企都对销售规模的扩展慎之又慎，反之区域型房企则仍然十分星舰；但是，他们的轻仓位都不约而同放到城市群和都市圈，华南地区、粤港澳大湾区目前已沦为炙手可热的房企必争之地。而由于房地产从国家和银行层面去杠杆，表外和非标融资有限，使得房企的资金状况渐趋紧绷，在业绩不会上房企们也大多将叛负债作为一个最重要的财务目标。

资产证券化则正在沦为其资金来源的最重要方式，开年以来，早已有有所不同品种的产品公布。减少开发商杠杆是长期趋势，未来利用资产证券化融资能力的差异，或将重塑房企的竞争格局。3月份密集的房企年报透露过半，在2017年一片岌岌可危的业绩总结之后，超大型房企和标杆房企传达了他们的慎重，甚至是担忧。

中国住房全面紧缺、房价单边较慢下跌的时代早已完结了。3月27日，万科董事会主席郁亮抛了这一论点。作为行业风向标，万科的观点代表了一些大型房企的观点。

而万科不另设销售目标的作法，也被更加多房企糅合。硬币的另一面则是，中国城市化进程还并未完结，房地产行业的规模化竞争也在路上。一些区域型房企还在加快扩展，谋求早日穿过千亿、3000亿的门槛。在2018年，类似于泰禾、新城控股、阳光城、龙光地产、富力地产、中国奥园等房企，仍然原作了十分星舰的销售目标。

有一点注目的是，多位房企人士对21世纪经济报导回应，经历过去两年的去库存之后，三四线快速增长力弱，2018年以及今后的房地产市场机会在城市群和都市圈，主要是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及西南、华中城市群，其中，又闻名粤港澳大湾区和长三角尤为明显。慎重的大公司2017年，碧桂园、万科和恒大沦为国内地产界首度迈入5000亿销售规模大关的巨型房企，碧桂园堪称在去年勇夺全球第一大房企的桂冠。

但是谈到对2018年的销售预期，三家地产巨头争相三缄其口，辱骂慎重，都在无意淡化对销售规模的执着和特别强调。我不是数学家，所以我没有办法预测数字，我们就当好农民种好地吧，3月27日，郁亮谈到万科销售目标时回应。3月20日的碧桂园业绩会上，出乎意料地没明确提出今年的销售目标；6日后在香港，恒大董事局主席许家印某种程度没具体恒大2018年的销售目标。

今年的5500亿元目标是适合的，就算制订8000亿元也是可以已完成的，但没这个适当。许家印说道。中海地产、招商蛇口等龙头房企，将今年的增长率原作在高于去年的水平。

中海将目标下调25%至2900亿港元；招商蛇口原作为快速增长30%至1500亿元。龙头和标杆房企慎重的背后，是2018年房地产市场调控不放开、金融持续去杠杆以及转入出租并购荐、寄居有所居于的新时代，都令其房地产行业的基调与过去两三年大有所不同。调控持续，价格要大位，这是2018年的主旋律。

招商蛇口常务副总经理朱文凯指出，2017年房地产市场销售额、成交价面积都创了新纪录，但是今年估算不会是一个高位盘整的状态，这已是行业共识。2018年禁售、出租汽车和限售政策都将是常态化的，政府不会以价定策，就是价格无法大上涨也无法下跌，各个地方不会分类调控、分城施策。房企必需学会应付这样的市场。

一家房企佛山公司的负责人回应，佛山的房地产调控政策特别是在是禁售十分严苛，如果禁售今年持续不放开，不会造成过往两年夺下高价地的房企面对销售的艰难和资金的压力。重仓城市群尽管面对不确认的市场，但悲观为首也大量不存在。从目前公布年报的房企来看，仍有不少房企明确提出了星舰的销售目标。

如龙光地产2018年销售目标订为660亿元，较2017年同比快速增长多达50%；中国奥园2018年销售目标订为730亿元，同比快速增长60%；富力地产今年明确提出1300亿元的销售目标，内部甚至定到了1500亿，同比去年缩减到。泰禾、新城控股等房企要在未来两三年冲击3000亿，依然十分悲观。这些房企仍然回头在较慢规模化的路上。

21世纪经济报导粗略统计资料，目前明确提出千亿、2000亿、3000亿目标的房企，有数30多家。规模化竞争总有一天都有，规模没边界，前述房企高管人士回应，当前中国的城市化预想完结，城市群和都市圈投资仍有极大机会，一二线和环一线城市获益轨道交通，产业和人口阻塞，仍有极大的市场需求，一些成长型房企依然不具备急弯转弯的空间。三四线去库存在去年获得了很大的获释，今年大概率不会上升，反而一二线和环一线有展现出机会，这位高管分析，上述向千亿、3000亿进占的房企，皆在城市群布局一二线，储备了大量土地，以及可售货源。华南地区、粤港澳大湾区目前已沦为炙手可热的房企必争之地。

华南占到我们公司业绩1/3，今后三年在华南的业绩要超过千亿级别，一家总销售规模数百亿的房企高管回应，公司不会之后投资粤港澳大湾区这样的城市群，预计今年销售将不会翻番。中国奥园主席郭梓文透漏，2018年公司可售货值为1215亿元，有信心达成协议730亿的销售目标。其中，粤港澳大湾区是重中之重，公司已构建大湾区9+2城市仅有覆盖面积，共计项目50个，土地储备总建筑面积大约753万平方米，总货值大约980亿，预计2018年可售货值大约418亿。耕耘深圳及周边城市的龙光地产2018年计划发售逾30个全新项目，可售货值逾人民币1300亿元，其中65%产于在粤港澳大湾区。

2017年，华东区域在招商蛇口的业绩贡献中占了30%，多达了深圳；朱文凯回应，今年华南（除去深圳）、华中也不会相似深圳。近两年展现出保守的闽系房企融信年报表明，融信的土地储备约2315万平方米，60%坐落于一二线城市，覆盖面积了粤港澳大湾区、京津冀、中部、成渝、西部城市5大核心城市圈。

万科、恒大、中海、碧桂园等超大型房企拿地也探讨核心城市经济圈。万科2017年追加216个项目，总规划建筑面积4615万平方米，追加项目90%（权益投资金额）坐落于一二线城市，平均值楼面积均价7908元/平方米。万科董秘朱旭回应，今年将不会之后谨慎投资策略。规模与利润平衡术克而瑞等机构认为，2018年是地产行业深度调整的关键一年。

随着调控政策和银根的放宽，中小型房地产企业存活越发艰苦，而大型房企则减缓缴收购和土地储备的步伐，行业集中度将更进一步提高。多达，2017年TOP10房企早已占有了近1/4的市场份额，集中度较2016年末提高了5.7个百分点，龙头房企的规模到了一个峰。

在这样的节点上，面临2018年不确认的市场和行业上行的风险，龙头房企和标杆房企广泛开始特别强调规模和利润的协商快速增长。另一方面，去年房企销售创意高令净利润大幅度快速增长，如房企净利之王中海去年构建多达400亿港元的净利润，万科去年构建净利润281亿元，同比快速增长33.44%；碧桂园则构建大约260.63亿元净利润，快速增长126.3%。而今后如何确保这样的净利润快速增长，是一个相当大的考验。

做到企业家一定要星舰，以前恒大做到规模第一房企，现在要做到利润王。许家印称，恒大要回头自己的路，只要利润目标已完成，即便未来跌出前三或者前十都无所谓。中海地产财报认为，2018年集团将主要资源探讨于住宅研发，减缓周转、减缓规模发展，达成协议较慢快速增长，构建规模与利润平衡快速增长；龙光地产也明确提出销售公里/小时，利润快速增长的双目标，特别强调利润与增长速度同步增长。

郁亮则认为，未来万科将通过住宅研发及各类新的业务如宽出租公寓、物流地产、商业运营等来构建净利润的快速增长。

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